10년 넘게 부동산 일을 하면서 요즘처럼 전세 사기 이슈가 많았던 적은 없었습니다. 안타까운 사연들이 너무나 많이 들려오고 있습니다. 전세 사기의 유형과 계약 전후에 해야 할 일을 알려드리니, 힘들게 모은 내 돈을 지키고 싶다면 끝까지 읽어보세요.
전세 사기 유형 TOP 5
1. 깡통전세
깡통전세는 주택 담보대출과 전세금을 합한 금액이 매매가보다 높은 물건을 말합니다. 집주인이 전세 보증금을 부풀려 임대차 계약 후, 바지사장에게 명의를 넘기는 사기 수법입니다. 주로 시세를 알기 어려운 신축 빌라에서 발생합니다.
예방 방법: 부동산 전세가율을 확인한 뒤, 해당 주택이 안전한지 체크하세요. 전세가율이 70~80%를 넘어서면 깡통전세일 가능성이 높으니 주의하세요.
2. 전월세 이중계약
월세 물건에 전세계약을 하는 이중계약으로 대리인이 세입자의 보증금을 가로채는 사기입니다. 집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약을 맺거나, 집주인에게는 월세계약을 했다고 거짓말하고 대리인이 새로운 세입자와 전세계약을 맺는 방식입니다.
예방 방법: 계약 전, 임대인과 세입자가 직접 대면하여 신분증을 확인하세요. 해당 공인중개사가 정상적으로 등록되어 있는지도 확인하세요.
3. 신탁사 소유 건물 사기
위탁자 집주인이 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행대출을 받고, 세입자를 속여 전세계약을 체결한 후 보증금을 가로채는 사기입니다. 신탁 물건의 경우 법적으로 신탁사 소유이기 때문에 위탁자인 집주인의 말을 쉽게 믿어서는 안 됩니다.
예방 방법: 신탁사에 정확한 사실관계를 문의하고, 신탁사 소유 여부를 반드시 확인하세요.
4. 동일 물건 이중~삼중 계약
하나의 임대물건에 2인 이상의 세입자와 각각 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 수법입니다. 집주인이나 공인중개사가 이중~삼중 전세 계약을 하여 여러 명의 피해자가 발생합니다.
예방 방법: 서류 검토를 철저히 하고, 등기부등본을 통해 선순위 세입자가 있는지 확인하세요.
5. 대항력 이용 사기
대항력은 조건을 갖춘 다음날부터 유효합니다. 이를 이용해 집주인은 전세계약을 맺은 당일 매매하거나 집을 담보로 빚을 내어 세입자가 후순위로 밀리게 하고 보증금을 돌려받지 못하게 하는 사기입니다.
예방 방법: 계약일에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력을 갖추게 되며, 선순위 채권자의 지위를 갖게 됩니다.
계약 전 확인 사항
- 공인중개사사무소의 정상등록 여부 확인: 국가공간정보포털에서 확인하거나 해당 시·군 부동산관련 부서로 전화하세요.
- 임대 물건의 기본 서류 확인: 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등을 확인하세요.
- 집주인 본인 여부 확인: 신분증 확인 및 얼굴 대조가 필요합니다.
계약 후 해야 할 일
- 전입신고 및 확정일자 부여: 계약 당일 계약서에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력을 갖추게 됩니다.
- 주택 전월세 신고: 2021년 6월 1일부터 주택 전월세 신고가 의무화되었습니다.
- 임대(전세) 보증금 보증 가입: 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있습니다.
실제로 많은 사람들이 전세사기로 인해 큰 피해를 입고 있습니다. 부동산 경매를 통해 투자하는 것도 좋지만, 향후 발생할 수 있는 손실을 예방하기 위해 충분히 공부하고 대비하는 것이 중요합니다.